住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法・届出住宅）には「年間提供日数180日」という上限があります。ただ、「180日」が何を指すのか——予約件数なのか、宿泊した日数なのか、暦年なのか——を勘違いしたまま収支計画を立ててしまうケースがあります。ここでは数え方の基本と、上限日数が実際の収支にどう効いてくるかを整理します。
住宅宿泊事業法上の上限は、その届出住宅に人を宿泊させた日数の年間合計です。3泊の予約が1件入れば、それは「1予約」ではなく「3日」としてカウントされます。逆に1泊の予約を180件受けても180日、3泊の予約を60件受けても180日で、上限に達する構造は同じです。「予約件数」で管理してしまうと、宿泊数の長い予約が続いた月に、想定より早く上限へ近づくことがあります。
年間の起算期間は暦年（1月〜12月）ではなく、4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年度として数えます（観光庁の運用ガイドラインに基づく一般的な整理）。年始・年度末をまたぐ繁忙期の予約を計画するときは、どちらの年度に日数が積み上がるかを取り違えないよう注意が必要です。
法律上の上限は180日ですが、自治体（都道府県・保健所設置市等）が条例でさらに短い上限や、特定の期間（学校周辺での平日制限など）を追加で定めている場合があります。実際に運営できる日数は、法律上の180日ではなく、物件所在地の条例が最終的な上限になることがあるため、届出前に必ず所在地の条例を確認してください。
上限日数は、そのまま「年間で得られる宿泊売上の天井」を決めます。稼働率をどれだけ上げても、上限日数以上は法的に営業できないため、「上限日数 × 稼働率 × 宿泊単価」が年間売上の理論上限になります。条例で上限がさらに短い地域（たとえば120日など）では、同じ稼働率・単価でも年間売上の天井そのものが下がる点に注意してください。
| 年間上限日数 | 稼働率70%での実働日数 | 宿泊単価7,000円での年間売上（目安） |
|---|---|---|
| 180日（法定上限） | 約126日 | 約88万円 |
| 120日（条例で短縮の例） | 約84日 | 約59万円 |
| 90日（条例で短縮の例） | 約63日 | 約44万円 |
※ 上表は「上限日数×稼働率×単価」の単純計算による目安です。実際の運営費用・季節変動は含みません。
上限日数を変えると月次収支・投資回収期間がどう変わるかは、無料の収支セルフチェックツールで確認できます。「年間の宿泊提供日数上限」の欄はデフォルトで180日になっていますが、物件所在地の条例に合わせて数値を変更して試算できます。